Önce şunu söyleyeyim; tarihte yıkılan hemen hemen her devlet en temelde vergi sorunları yüzünden yıkılmıştır!
Bu devletler ya toplumun makul gördüğü miktarın çok üzerinde vergi toplamaya kalkmış ve sonuçta halk nezdinde meşruiyetini kaybetmiştir veyahut da yeterli vergiyi toplamayı başaramayarak devleti ayakta tutamamışlardır.
Açıkça söylemek gerekirse bu çizgi kıldan ince kılıçtan keskin bir çizgidir ve bu çizgiyi tutturmak hiç de öyle kolay değildir.
Bir toplumun aşırı vergilendirme karşısında tepkileri şu şekilde ortaya çıkar:
1- Halk aşırı bulduğu vergiyi ödemeyi reddeder, devlet ile çatışmaya girer, bu bir iç savaş demektir. Amerikalıların İngiliz monarşisine isyan ettiği 16 Aralık 1773 tarihinde yaşanan meşhur Boston Tea Party ayaklanması bunun en bilinen örneğidir.
2- Halk aşırı vergiyi görünce imkân bulursa vergi kaçırır ya da vergiden kaçınır.
3- Halk iş yapmaktan, varlık sahibi olmaya çalışmaktan vazgeçer sonuçta ekonomi çöker devletin vergi toplayacak bir imkânı kalmaz ve en nihayetinde yok olur gider.
Bunun en önemli örneği eskilerde Anadolu köylüsünün yaşadığı olaydır. O zamanlar devlet ancak köylünün doyumuna yetecek kadar ürünü onda bırakır gerisini vergi olarak alırmış. Köylü bakmış çok çalışıp çok ekse de, az çalışıp az ekse de aynı miktarda ürün ona kalıyor az çalışıp tarlayı kendine yetecek kadar ekip gerisini boş bırakmış sonuçta ekonomi çökmüş…
Bu uzun girizgâhı neden yaptım Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek aklı sıra enflasyonu engelleyebilmek için vergileri artırmaya hevesleniyor, bu çerçevede de gayrimenkul vergilerini gündemine aldı diyorlar.
Mehmet Şimşek’e buradan söyleyeyim Türkiye’de gayrimenkul vergileri zaten çok ama çok yüksek daha da yükseltirsen insanlar Türkiye’de gayrimenkule yatırım yapmaktan vazgeçer gider başka ülkelerde yatırım yapar.
Böyle düşünen de bir tek ben de değilim ekonomist Tunç Şatıroğlu bir sosyal medya paylaşımı yapmış ve bu paylaşımda: “Türkiye'de konut yatırım yapılabilir bir varlık olmaktan çıkarsa parası olan konut talep etmez çünkü zaten oturacak bir evi vardır. Parası olmayan talep eder ama almaya gücü yetmez. Bu durumda yeni konut inşaatı azalır ancak artan nüfus ve göç kira talebini arttırır. Sonuçta arz yeterince artmayacağı için kiralar daha da çok artar. Yani kiracılar başta ev sahibini düşman gören uygulamalara alkış tutarlar ama bir süre sonra faturayı kendileri ödemeye başlarlar. Bu sırada parası olan Dubai'de yatırımını yapmış dolara endeksli olarak kira elde etmeye devam eder. Enflasyon tek haneye inmeden ve göç sorunu çözülmeden de kiralar alım gücüne göre hep yüksek kalmaya devam eder.” Diyor…
Ben burada Tunç Şatıroğlu’na bir ekleme yapmak isterim Türkiye’de kira ve konut fiyatları pahalı değil hatta düşüktür.
Asıl sorun kira ve konut fiyatlarının yüksekliğinden değil gelirlerin aşırı düşüklüğünden kaynaklanıyor ve kimse de bunu konuşmuyor.
Konut fiyatlarının ana belirleyicisi inşaat maliyetidir! İnşaat maliyetine gelince demir, çimento, seramik, armatür, cam ve sair her ne varsa bunların fiyatı artık küreselde hemen hemen aynıdır. İnşaat işçiliğinde de fiyat küreselle çok fark etmez bu gün Türkiye’de bir kalıp demir ustasının yevmiyesi 2 bin 2 bin 500 lira arasındadır. Yani aylık 60 ila 75 bin lira arasında gelir elde ederler. İnşaat ruhsat harç vb. resmi giderler de çok yüksektir. Arsa fiyatları da ki talep asıl burayı etkiler küresel ölçekte aynıdır. Bu durumda konut fiyatları küresel fiyatlara paralel gitmesi beklenir fakat Türkiye’de buna rağmen konut fiyatları küresel fiyatlara göre epeyce ucuzdur.
Peki, bir konutun kira bedeli nasıl hesaplanır?
Bir konut vergi algı vs. düştükten sonra elde kalan net kira geliri ile kendini en çok 20 yıl yani 240 ayda amorti edebilmelidir, buna göre hesaplanan ADİL KİRA DEĞERLERİ:
Yatırım olarak bir konut alacaksanız yukarıdaki tabloya bakarak karlı olup olmayacağını, bir konut kiralayacaksanız da gene yukarıdaki tabloya bakarak kiranın makul olup olmadığını anlayabilirsiniz.
Mehmet Şimşek’in getirmeyi düşündüğü vergi artışları ise elbette bu tabloyu kökten etkileyecektir kiracının yapabileceği pek bir şey yok gidip parkta bankta yatacak hali yok ama gayrimenkul yatırımcısı yatırımlık konut almaktan kolaylıkla vazgeçebilir. Birde gayrimenkul yatırımcısı Türkiye’de değil de yurtdışında gayrimenkul yatırımı yapmaya kalkarsa işte o zaman birde çok büyük bir döviz çıkışı tetiklenmiş olur. Dahası inşaat sektörü de çöker ve işsizlik de zıplar.
