Bakın ben uzunca bir süredir gayrimenkul yatırımcısını Türkiye’de yatırım yaptığına pişman ederseniz bu yatırımlar yurt dışına kayar, sizde hem döviz ve hem de yatırım kaybedersiniz deyip duruyorum.

Son açıklanan veriler benim ne kadar da haklı olduğumu son derecede açık ve net bir şekilde ortaya koyuyor: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın ödemeler dengesi istatistikleri Türkiye'de yurt içi yerleşiklerin yurt dışında gayrimenkul yatırımı yapmasına dair artan ivmeyi gözler önüne sermiş.

Verilere göre Temmuz ayında yurt içi yerleşiklerin yurt dışında gayrimenkul edinimi 175 milyon dolar olarak kaydedilmiş. Böylelikle 2023 Şubat ayından bu yana aylık bazda üç haneli yurt dışı gayrimenkul alım eğilimi Temmuz ayında da devam etmiş. Bu eğilimde en yüksek aylık rakam 213 milyon dolarla Mayıs ayında kaydedilmişti.

Temmuz ayı itibariyle gayrimenkul edinimlerinde yıllıklandırılmış olarak ise 2 milyar dolarlık rakama ulaşıldı. Geçen yılın tamamında yurt içi yerleşiklerin gayrimenkul edinimi 1,78 milyar dolar olarak kaydedilmişti.

Önceki yıllarda ise bu rakamlar oldukça düşük kalmıştı. 2019 yılında yaklaşık olarak sadece 200 milyon dolarlık yurt dışı gayrimenkul edinimi gerçekleşmişti.

Bakın gayrimenkul yatırımcısını yatırım yaptığına pişman eden ana sebep Türkiye’de yaşanan yüksek enflasyon, bu kadar yüksek enflasyona rağmen kira gelirlerine getirilen sınırlamalar ve kira gelirlerinden alınan aşırı yüksek vergilerdir.

Malum bir % 25 sınırlaması getirilmişti ama sorun ondan önce de vardı enflasyon oranları düşük açıklanıp kira artışlarında tavan enflasyon oranlarına endekslenince kira gelirleri ile gayrimenkul değerleri arasındaki bağ tamamen kopmuştu.

Normal şartlar altında bir gayrimenkulün kira geliri ile kendisini 15 bilemedin 20 yılda amorti etmesi gerekir, Türkiye’de ise bu süre 30 – 40 yıla kadar tırmanmıştı. Doğal olarak aklı başı yerinde bir yatırımcı hesabını kitabını yapıp, Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapmak ile yurt dışında yapmayı kıyaslayarak daha karlı olan yurt dışı yatırıma yöneldi. Ben birçok emlak pazarlama firmasının yurt dışı yatırımları tanıtmak için fır döndüğünü de gözlemliyorum.

Bunun üstüne birde iki dönem % 25 sınırlaması gelince gayrimenkul yatırımcısı ciddi zarar yazdı. Bazı yatırımcılar kiracıları ile kavgaya tutuştu mahkeme kapılarında süründü, işin içine yaralama vakaları ve hatta cinayetler bile karıştı.

Bu yaşananlardan sonra Türkiye’de kim bir konut yatırımı yapıp da kiraya verir bilmiyorum çünkü konut yatırımcılarından bu konuda çok öfkeli ve sert tepkiler geliyor. İnsanlar elindekini satıp gidip yurt dışında yatırım yapmaya yöneliyorlar.

Bir kısmı da kiraya verip dert çekeceğime boş tutar işlerin düzelmesini beklerim diyor.

Sonuç olarak Türkiye’deki gayrimenkul yatırımcısının bu sert tepkisi konut amaçlı inşaat üretimini baskılayacak, konut üretimi azalınca doğal olarak kiralar ve satış fiyatları daha da artacaktır.

Lütfen buna itiraz edip konutlar çok pahalı alamıyoruz, kiralar çok pahalı ödeyemiyoruz falan da demeyin!

Türkiye de ne konutlar pahalı ve ne de kiralar sizin gelirleriniz çok düşük!

İktidarın Türkiye’yi Çinleştirme yani ucuz emek cennetine çevirme politikaları yüzünden emek gelirleri çok ama çok düştü. Bu politikalar sonunda emeği ile gelir elde eden insanlar artık bir ev almak ya da kiralamaktan aciz hale gelmiş bulunuyor.

Emek gelirlerini artırmadan konut ya da kira fiyatlarını baskılamak beklenen sonucu vermeyecek insanların yaşadığı barınma krizini artırmaktan başka işe yaramayacaktır.

İşin birde AVM gibi profesyonelce yapılan ticari gayrimenkul yatırımları var, bu yatırımların çoğu döviz bazında kredi kullanan yatırımcılar tarafından inşa edilmiş ve gene döviz bazında kiraya verilerek bir finansal denge sağlanmıştı. İktidarın döviz bazında kiraları yasaklaması ve sözleşmeleri Türk Lirasına çevirmesi sonucunda bu finansal denge de bozulmuş bulunmaktadır. Birçok AVM bu yüzden ya battı ya da batmak üzere. Bu da gayrimenkul yatırımcısını yatırım yaptığına pişman eden bir başka gelişme olmuştur.

Sonuç olarak ben yurt dışı gayrimenkul yatırımlarına yönelimin daha da artacağını öngörmekteyim.