Hani “içi seni yakar dışı beni” diye derler ya durumumuz tam da öyle kira sorunu ülkenin en önemli sorunu haline gelmiş bulunmaktadır, işin doğrusunu söylemek gerekirse mevcut durumdan ne kiracılar memnun ve ne de konut ya da işyeri sahipleri.
Kiralar kiracılara göre astronomik miktarda pahalı, gayrimenkul sahiplerine göre ise sudan ucuz…
Bu durumu yaratan ana etken ise elbette gelir ve kiraların enflasyona paralel olarak artmamasıdır.
Mulum-u aliniz iktidar gelirleri belirlerken TÜİK tarafından hesaplanan verileri dikkate alıyor. TÜİK ise enflasyonu emir komuta ile tabelaya yazdığı için olsa gerek gerçek enflasyondan çok ama çok kopuk bir veri açıklıyor ve bu yüzden de gelirler gerçek enflasyonun çok ama çok gerisinden geliyor. Sonuçta insanlar dehşet büyük bir hızla yoksullaşıyor…
İktidar sadece ücret gelirlerini değil kira gelirlerini de TÜİK enflasyonuna göre düzenlediği ve buna göre yasal sınırlar getirdiği için aslında uzunca bir zamandır kiralar da gerçek enflasyonun çok ama çok altında kalıyordu…
Son iki yıldır kira zamlarına getirilen % 25 yasal üst sınır TÜİK enflasyonunun bile çok altında kaldığı için aslında bir tür varlık vergisi işlevini görmektedir.
Normal şartlarda vergiyi iktidar toplar ve uygulamak istediği politikalar uyarınca dağıtır. İşler böyle normal yürüse iktidarın kira gelirlerine ağır bir vergi koyup, etlice bir kısmını vergi olarak aldıktan sonra bütçeden kiracılara destek vermesi vergi usulüne uyan bir iş olurdu. Amma ve lakin bunun halkta çok büyük bir tepki doğuracağını bilen ve bu tepkiden korkan iktidar kiralara % 25 zam sınırı getirerek aradan çekildi, direkt gayrimenkul sahibinin cebinden alıp kiracıların cebine koyan tuhaf bir uygulama başlattı.
Enflasyon bu kadar yüksek bir seviyedeyken kiralara bu kadar düşük bir sınır getirmek açıkça söylemek gerekirse bir tür vergidir, hatta varlık vergisidir. Fakat iktidar ekonomiyi kötü yönetse bile algıyı çok güzel yönettiği için kimse başına geleni ayırt edememektedir…
Neticede kiracı ile kiraya verenin gırtlak gırtlağa geldiği ve kimsenin halinden memnun olmadığı bir toplumsal iklim oluşmuş bulunmaktadır.
Peki, kim haklı, bu işin normali nedir?
Eğer komünist ya da sosyalist ekonomi modeli uygulamıyor, serbest pazar ekonomisi ile ekonomiyi yönetiyorsanız ister konut olsun isterse de iş yeri fark etmez her türlü gayrimenkul inşa ya da alım satım faaliyeti sonuç olarak gelir elde etmek için yapılan birer yatırımdır. Bu çeşit gayrimenkul yatırımı yapanlar ülkede mülkiyet ve sözleşme hakkına saygı gösterileceğini varsayarak bu tip uzun vadeli bir yatırıma girişmektedirler.
Bir gayrimenkulün kendini geri ödeme ya da amorti etme süresi yaklaşık olarak 15 ila 25 yıl arasındadır. Konutlarda bu sürenin makulü 20 yıl yani 240 ay, işyerleri için ise 15 yıl ya da 180 aydır. Konutlar için 25 işyerleri için 20 yıl makul seviyenin üst limiti olarak kabul edilebilir, geri ödeme süreleri bunun üstüne çıkarsa böyle bir gayrimenkul yatırımı yapmak anlamsız bir hale gelir.
Bu çerçevede satış değeri 4 milyon lira olan bir konutun aylık kirası en düşük 16 bin 600 lira olmalıdır…
Peki, bir konut ya da işyerinin satış fiyatı nasıl belirlenir?
İşyerleri için müşteri potansiyeli, lojistik imkânlar gibi faktörler çok önemli olduğu için konuyu konutlar üzerinden açıklayayım:
Bir konutun satış fiyatını belirleyen unsurlar:
-Arsa bedeli
-İnşaat bedeli
-Müteahhit kârı
Bu üç unsur toplandığı zaman bir konutun satış fiyatı ortaya çıkar. İşin açığı Türkiye’de hem alım satım yapan, hem inşaat malzemesi üreten ve hem de inşaat yapan firma sayısı çok fazladır, yani rekabet çok yoğundur bu yüzden de oligarşik yapıda bir piyasa oluşamaz. Oluşan fiyat oldukça sağlıklıdır fakat gelirler enflasyon oranında artmadığı için konut kiraları ve satış fiyatları insanlara çok yüksek gelmektedir.
Bu noktada yapılması gereken satış fiyatları ya da kiralara müdahale etmeye çalışmak değil, gelirleri artırmaya çalışmaktır.
Dar gelirli kesim de algı operasyonlarına kanmamalı ve tepkisini asıl sorumlulara, kendilerini düşük gelire mahkûm eden iktidara yöneltmelidir.
