Mart ayı geldiğinde vergi ödeyecekmiyim diye bir telaşa düşülmektedir. Öncelikler kira geliri elde edilen unsurlar neler, bunlardan elde edilen tutarlar ne zaman beyan edilir, kira alınmaz ise beyan edilir mi, ne zaman çıkan vergiler ödenir ve en çok ihtiyaç duyulan ve bilinmesi gereken durumları açıklamaya çalıştım.
Mart ayı geldiğinde vergi ödeyecekmiyim diye bir telaşa düşülmektedir. Öncelikler kira geliri elde edilen unsurlar neler, bunlardan elde edilen tutarlar ne zaman beyan edilir, kira alınmaz ise beyan edilir mi, ne zaman çıkan vergiler ödenir ve en çok ihtiyaç duyulan ve bilinmesi gereken durumları açıklamaya çalıştım.
Kira Gelirlerinin Unsurları Nelerdir?
Gayrimenkul bütüne zarar vermeden nakli mümkün olmayan iktisadi unsurları ifade etmektedir. Gelir vergisi kanunumuz bu kavramı biraz daha kapsamlı değerlendirerek, hukuken menkul mal niteliğindeki bir kısım iktisadi unsurların da gayrimenkul kavramına dâhil etmektedir.
Gayrimenkul sermaye iradının ( kira vergisi) mükellefleri kimlerdir. Gelir vergisi kanunun 70’ci maddesinde belirtilen mal ve hakları kiraya veren sahipleri, mutasarrıfları, zilliyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ve kiracılarıdır.
Mülkiyet hakkına sahip olanlar, mal ve haklara sahip veya malikleri tasarruf edeceği gibi bazen bunların dışındaki kimselerde tasarruf edebilirler. Bunlara mutasarrıf denilmektedir. Menkul ve gayrimenkul malları el altında bulunduran ve bu mallar üzerinde fiili bir egemenlik kuran kişilere Zilliyet denilmektedir.
Bir gayrimenkul üzerinde bir intifa veya kullanımına rıza göstermeyi veyahut mülkiyete has bazı hakların kullanılmasından çekinmeyi ifade eden ve diğer bir gayrimenkul veya şahıs lehine ayni bir hak tesisini ihtiva eden külfete irtifak hakkı denmektedir.
Başka bir kimseye ait menkul ve gayrimenkul malları ve haklar üzerinde tam bir yararlanma ve kullanma hakkını veren şahsi irtifak hakkıdır.
Gayrimenkul sayılan mal ve haklar, sahipleri tarafından kiraya verilebileceği gibi, bunları kira ile tutanlar bunları kiraya verebilir, bunlara da kiracı diyoruz.
Bunlar Gayrimenkul sermaye iradının unsurlarıdır. Bunları geniş bir biçimde yazamayacağım. Daha çok tasarruf aracı olarak alınan binaların kiraya verilmesinin gelir vergisinin konusuna giren kısmı ele alacağım. Bunun için Kiralamaya ait konut ticari işletmenin aktifinde kayıtlı olmamalıdır.
Kira Geliri Ne Zaman Elde Edilmiş Sayılır?
Vergi kanunumuz da kural, Kira gelirlerinin tahsili esastır. Yani evinizi kiraya verdiniz ama kiraları tahsil edemediniz. Kiracı kirayı ödemeden bırakıp gitti. Tahsil edilmeyen kira tutarı beyan edilmeyecektir. Ya da evinizi kiraya verdiniz iki yıllık (2021-2022 yıllarını kapsasın) peşin aldınız. Peşin tahsil edilen kiralar ise tahsil edildiği yıl değil, ilgili olduğu yılda beyan edilecektir. Peşin aldığınız kiranın 2021 yılına isabet eden tutarı 2022 yılının Mart ayında, 2022 yılına isabet eden peşin alınan kirayı 2023 yılı mart ayında beyan edilecektir.
Yabancı parayla kiraya ( Dolar, Euro vb. gibi) verilen gayrimenkullerinizin, elde edilen tutarları tahsil edildiği tarihteki merkez bankası döviz alış kuru veya Gelir İdaresinin yayınlamış olduğu kur var ise bu kur ile Türk Parasına çevrilir ve bu tutar üzerinden beyan edilir.
Kira bedelinin para dışındaki bir değerle tahsili halinde, tahsil edilen kira emsal bedelle değerlenerek tutarı bulunur.
Kira Gelirlerini Beyan Etmek Zorunda Olanlar Kimlerdir?
Sadece gelirleri gayrimenkul sermaye iradından ibaret olanlar, 2021 yılında tahsil etmiş oldukları kira gelirleri tutarı;
- Konut kira geliri 7.000 liralık istisna tutarını aşanlar (2021 yılı için)
- İş yeri kira geliri brüt tutarı 53.000 lira olan beyanname verme sınırını aşanlar
(53.000 liralık sınırın aşılıp aşılmadığının tespitinde, iş yeri kira gelirleri ile mesken kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınır.) (2021 yılı için)
- Stopaja ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirleri toplamı 2.800 liralık beyanname verme sınırını aşanlar.2021 yılı kira gelirleri için beyanname vereceklerdir.
Yukarıda geçen 2.800 liralık sınır beyanname verme sınırı olup, gelir tutarının bu tutarı geçmesi durumunda tamamı vergiye tabidir.
Kişiye Ait Gelirin Toplanmasında Kira Geliri Beyan Edilecek Mi?
2021 yılı konut kira hâsılatının 7.000 liralık kısmı gelir vergisinden istisnadır. Ancak bir kişiye ait gelirin yıllık beyanname ile verilmesi durumunda aşağıdaki durumların gerçekleşmesi halinde İstisnadan yararlanamazlar.
- Ücret, menkul ve gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve irat elde edenlerden, 2021 yılı için bu gelirleri toplamı 190.000 lirayı geçenler,
- İstisna tutarının üzerinde kira geliri elde edip bu geliri beyan etmeyenler ile eksik beyan edenler,
- Ticari, zirai veya serbest meslek kazancı için beyanname verenler,
Gelir elde edilen, konut birden fazla kişi ile ortaklık halinde ise istisna tutarı, ortak olan bütün kişiler için ayrı ayrı uygulanır. Bir kişinin birden fazla konuttan kira elde etmesi halinde istisna, bir defa uygulanır. Bunun nedeni, istisna konut için değil kira gelirini elde eden için uygulanmaktadır.
Kira Gelirinden İndirilecek Giderler Nelerdir?
Kira geliri beyan edilirken, kanunumuzda iki yöntem bulunmaktadır. Kira geliri elde eden kişi bu yöntemlerden birini seçmek durumundadır.
Götürü gider yöntemi; Götürü gider uygulamasında, gerçek giderlere bakılmaksızın kira gelirinin %15’i götürü olarak matrahtan indirilebilir. Götürü gider usulü hem konut hem de işyeri kira gelirleri için geçerlidir. Ancak bu usulün seçilmesi durumunda iki yıl bu usulden geriye dönülemez.
Gerçek gider yöntemi; Gelir Vergisi Kanunu’nun 74’ci maddesinde sayılan giderler indirilebiliyor. Gerçek gider yönetimini seçen kişiler açısından istisnaya isabet eden tutar elde edilen kira tutarından indirilememektedir.( Bu maddenin detayında gerçek indirilebilecek giderler tek tek sayılmıştır. Bu yöntemi seçenler bu giderleri beyanname üzerinde indirebilirler.)
Konutu, son 5 yıl içinde satın alınmış ise “Gerçek gider” yönteminin tercihi halinde, konutun satın alma bedelinin, yüzde 5’i kira gelirinden düşülebilmektedir. 2017’den sonra satın alınan konutlar için indirim yapılabilir,
Yüzde 5’lik indirim, sadece bir konuta uygulanabilir,
İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller için yüzde 5’lik gider indiriminden yararlanamaz,
Banka kredisi kullanarak satın alınmış ise, sadece “ödenen faizler”, kira gelirinden düşülebilmektedir,
Kendileri de başka bir evde kira ile oturulması durumunda, sahibi bulunduğu konutun kiraya verilmesi halinde, ödenen kira bedeli tahsil edilen kiradan indirebilmektedir,
Kiraya verilen konutun satın alma bedelinin (tapu harcı dahil) yüzde 2’si “amortisman” olarak, yıllık kira gelirinden indirilebilmektedir.
Emlak vergileri,
Kiralanan konutun bakım onarım gideri, Sigorta giderleri,
Sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar da,
Kira Geliri Beyan Edilmez Veya Eksik Beyan Edilirse Ne İle Karşılaşılır?
Kira gelirlerinin beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi durumun da;
Konut kira gelirleri için uygulanan ve tutarı 7.000 lira olan istisna hakkı kaybedilir.
Beyan edilmeyen veya eksik beyan edilen gelir tutarı tespit edilirse, beyan edilmeyen tutar kadar gelir vergisi tarh edilir ve verginin bir katı tutarında vergi ziyaı cezası kesilir.
Zamanında ödenmeyen vergi tutarı üzerinden oranında gecikme faizi ödenir. (aylık %1,60) Beyanname verilmemesi nedeniyle I. derece usulsüzlük cezası kesilir.( iki kat olarak)
Beyan Edilen Vergi Ne Zaman Ödenir?
Beyanname verildikten sonra hesaplanan verginin iki eşit taksitte (Mart – Temmuz) ödenmesi yapılabilir.
