İmarsız arsa yatırımı yapan insanlar için yatırım sonrası en sık sorulan soruların başında şunlar gelir: “Ne zaman imar gelir?”, “Ne zaman değerlenir?”, “Ne zaman bu yatırımdan para kazanırım?” Bu sorular oldukça haklıdır ve yatırım sürecinin doğal bir parçasıdır. Ancak, imarsız arsa yatırımı yaparken dikkat edilmesi gereken daha kritik bir konu vardır: Diğer ortaklara ulaşabilmek.
Hisseli Arsalarda Karşılaşılabilecek Problemler
İmarsız arsalarda müstakil tapu yerine hisseli tapuların bulunması, yatırımcılar için ciddi sorunlara yol açabilir. Birçok durumda, geçmişte 50 m², 100 m² gibi küçük hisseler alıp satan birçok hissedar bulunur. Siz 500 m² ve üzeri bir yatırım yapmış olsanız dahi, diğer hissedarlarla bir araya gelip ortak bir karar almanız zor olabilir. İşte bu süreçte karşılaşabileceğiniz problemler:
1. Ortaklara Ulaşmak:
İmar geldikten sonra hisseli bir arsada, tüm hissedarların bulunması gerekir. Ancak, zaman içinde bu hissedarların bazıları vefat edebilir, yurtdışında olabilir ya da iletişim bilgileri değişebilir. Bu süreç, imar süresini bile aşarak 5-10 yıl sürebilir.
2. Ortak Karar Alma Zorluğu:
Hissedarların tamamını bulduğunuzu varsayalım. Bu durumda, arsanın nasıl değerlendirileceği konusunda bir uzlaşma sağlamak oldukça zor olacaktır. Örneğin, bir hissedar inşaatı kendisi yapmak isterken, diğerleri müteahhite vermek isteyebilir. Bu fikir ayrılıkları, sürecin yıllarca uzamasına neden olabilir.
Kooperatif Hisselerinin Avantajları
İşte tam bu noktada kooperatif hisseleri, yatırımcılar için ideal bir çözüm sunar. Kooperatiflerde arsa imar aldığında, kararlar genel kurul toplantısında alınır. Genel kurula katılan üyelerin salt çoğunluğunun onayıyla müteahhitle anlaşma ya da inşaat süreci başlatılabilir. Yani:
• Ortakları Bulma Problemi Ortadan Kalkar: Kooperatif yapısında, tüm hissedarların bulunması gerekmez. Genel kurula katılanların çoğunluğu karar almak için yeterlidir.
• Hızlı ve Etkili Karar Alma Süreci: Herkesin aynı görüşte olmasına gerek kalmadan, çoğunlukla alınan kararlar uygulanabilir.
Kooperatif Hisseleri ve İmarsız Arsalardaki Sorunlara Örneklerle Yaklaşım
İmarsız arsa yatırımlarında karşılaşabileceğiniz problemleri daha net anlamanız için birkaç örnek üzerinden ilerleyelim
Örnek 1: Hisseli Arsalarda Mülkiyet Sorunu
Bir imarsız arsanız var ve 500 m² üzerinde bir hisseye sahipsiniz. İmar geldiğinde size o bölge şartlarına göre en az bir daire ya da bir dükkân düşmesi gerekiyor. Ancak, aynı arsanın diğer hissedarlarından biri zamanında 200 m² ya da 50 m² gibi küçük bir pay satın almış olabilir. Bu durumda, ona ne bir daire ne de bir oda düşebileceğinden, bu kişi şu ifadeyi kullanabilir:
“Ben bu inşaatı ne müteahhite veriyorum ne de kendim yapmak istiyorum.”
Bu söylem, mülkiyet hakkı kendisinde olduğu için arsanın tüm sürecini kilitler. Çünkü onun izni olmadan hiçbir işlem yapılamaz.
Kooperatif Yapısında:
Eğer düzgün bir şekilde kurulmuş bir kooperatif hissesi almış olsaydınız, bu durum yaşanmazdı. Çoğu kooperatif, bu tür sorunları önceden görerek arsa paylarını eşit metrekarelerde (örneğin, herkesin 500 m² ya da 1000 m²) olarak dağıtır. Bu şekilde, hissedarlar arasında bir denge sağlanır ve herhangi bir bireyin süreci tek başına engellemesi mümkün olmaz.
Örnek 2: Karar Alma Sürecindeki Çıkmazlar
Bir başka örnekle, kooperatif hissesi olmadan bir imarsız arsa aldığınızı düşünelim. Arsa imar aldığında 40 ortaklı bir yapıya dönüştü. Ortaklardan 39 kişi tek bir müteahhitle anlaşmaya ya da tek bir görüşü savunmaya karar verdi. Ancak, sadece 1 kişi farklı bir görüş belirttiğinde veya sürece engel olduğunda, arsa yıllarca beklemeye mahkûm kalabilir.
Hatta bu kişi, daha art niyetli bir şekilde şu şekilde hareket edebilir:
“Madem benim kararımı istemiyorsunuz, hissemi alın, istediğiniz kararı uygulayın.”
Bu teklif kulağa hoş gelebilir, ancak burada şöyle bir durum ortaya çıkar:
Örneğin, piyasa şartlarında 3 milyon TL eden 500 m² bir imarlı arsasını, bu kişi size 6 milyon TL’den satmak isteyebilir. Bu durumda, bir kişinin zenginleşmesine mecbur bırakılırsınız ve yatırımınız büyük zarar görebilir.
Kooperatif Yapısında:
Bu gibi durumlar, kooperatiflerde tamamen engellenir. Çünkü kooperatiflerde kararlar genel kurul toplantısında alınır ve çoğunluğun kararı bağlayıcıdır. Örneğin, 40 kişilik bir kooperatifte sadece toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile (örneğin, 21 kişi) alınan bir karar, diğer herkes için bağlayıcı hale gelir. Böylece, bir kişinin süreci kilitleme ya da kendi çıkarları doğrultusunda yatırımınızı zor duruma düşürme ihtimali ortadan kalkar.
Sonuç
Bu ve benzeri sorunlardan korunmanın en etkili yolu, imarsız arsa yatırımı yaparken mutlaka kooperatif hissesi almaktır. Kooperatif yapıları, hem ortaklar arasında adaleti sağlar hem de süreçlerin hızlanmasına yardımcı olur. Unutmayın, doğru yapılandırılmış bir kooperatifte, kararlar demokratik bir şekilde alınır ve tüm ortakların hakları korunur.
Bu yüzden, imarsız arsa yatırımı yaparken kooperatif hissesi seçeneğini mutlaka değerlendirin ve bu yapının sağladığı avantajlardan faydalanın.
