Son yıllarda Türkiye’de konut fiyatları hızla yükseldi. Özellikle büyük şehirlerde, nüfusun artması ve göç dalgası konut talebini artırırken, arza yetişilememesi fiyatları yukarı çekti. Bir diğer önemli unsur ise finansman maliyetlerindeki artış. Banka kredilerinin faiz oranları yükselirken, vatandaşların krediye ulaşımı zorlaştı. Sonuç olarak, yüksek peşinat ve faiz yükü ev sahibi olmayı çoğu kişi için neredeyse imkânsız hale getirdi.
Kiracı Oranları ve Kira Artışları
Türkiye’deki konut sahipliği oranı yaklaşık %58 civarında, geri kalan büyük bir kesim ise kiracı olarak yaşamını sürdürüyor. Özellikle genç nüfus, dar gelirli aileler ve şehir merkezlerine yakın bölgelerde yaşayanlar için kira ödemek kaçınılmaz hale geldi. Ancak, son yıllarda kiralarda yaşanan artışlar da ailelerin bütçelerini zorlaştırıyor. Kira artışları yıllık %30’u, hatta bazı bölgelerde %40’a kadar ulaşabiliyor. Bu durum, kiracıların birikim yapmasını engelliyor ve ev sahibi olma hayalini daha da uzaklaştırıyor.
Gayrimenkul Sertifikası Sistemi: Umut ve Yenilik
TOKİ ve Emlak Konut’un gündeme getirdiği “gayrimenkul sertifikası” modeli, tam da bu noktada devreye giriyor. Sistemle, bir konutun mülkiyeti küçük paylara bölünüyor ve bu paylar Borsa İstanbul’da işlem görebiliyor. Böylece, büyük meblağlar yerine küçük tasarruflarla yatırım yapılabiliyor.
Örneğin, bir dairenin 1000 adet sertifikaya bölündüğünü düşünelim. 1000 adet sertifikayı tamamlayan kişi, o dairenin tam sahibi oluyor. Eğer kişi 100 sertifika alırsa, dairenin %10’una sahip oluyor ve değer artışından bu oranda faydalanıyor.
Sistemin Sağladığı Fırsatlar
Küçük Tasarruflarla Yatırım: İnsanlar aylık bütçelerine uygun miktarlarda sertifika alarak zamanla ev sahibi olabilir. Bu, özellikle gençler ve dar gelirli kesimler için büyük bir fırsat.
Likidite ve Esneklik: Sertifikalar Borsa’da işlem gördüğünden, yatırımcılar istedikleri zaman ellerindeki payları satabilir ve nakde çevirebilir.
Piyasa Canlanması: Yeni finansman modeli sayesinde, inşaat sektörü hız kazanır, yeni projeler hayata geçer.
Yatırımda Riskin Dağıtılması: Tam mülkiyet almak zorunda olmayan yatırımcılar, küçük paylarla konut piyasasında yer alabilir, böylece riski azaltır.
Ancak Dikkat Edilmesi Gereken Riskler
Piyasa Dalgalanmaları: Gayrimenkul piyasasında fiyatlar dalgalanabilir. Sertifika fiyatları da buna bağlı olarak değişeceği için yatırımcıların bilinçli olması gerekir.
Yasal Düzenlemeler: SPK onayı ve yasal altyapının sağlam olması şart. Şeffaflık olmazsa, yatırımcılar zarar görebilir.
Kira Piyasasındaki Sorunların Çözümü Değil: Sistem, kiralarda yaşanan hızlı artışları doğrudan durdurmaz. Kira yükü yaşayan ailelerin kısa vadede rahatlaması için ayrıca sosyal politikalar gerekebilir.
Ev Sahibi Olmak İçin Yeni Bir Yol Mu?
Türkiye’de konut sahibi olmanın önündeki en büyük engeller; yüksek fiyatlar, kredi maliyetleri ve peşinat zorunluluğu olarak özetlenebilir. Kira fiyatlarının yükselişi de ailelerin birikim yapmasını zorlaştırıyor. Bu açıdan bakıldığında, gayrimenkul sertifikası sistemi, konut piyasasında devrim niteliğinde bir adım olabilir.
Sistem, “ev sahibi olmak için illa büyük meblağlar biriktirmek zorundasınız” algısını kırıyor. İnsanların küçük tasarruflarıyla da ev sahibi olabileceği bir finansal altyapı oluşturuyor. Böylece, dar gelirli vatandaşlar da konut sahibi olma şansına kavuşabilir.
Ancak bu sistemin geniş kitlelere ulaşması, piyasa koşullarına uyum sağlaması ve yasal olarak sağlam temellere oturması gerekiyor. Ayrıca, kira piyasasındaki dengesizlikler ve yüksek kiralar, sistemin etkisini sınırlandırabilir; çünkü birçok kişi için öncelik kiralarını ödeyebilmek.
Sonuç olarak, TOKİ ve Emlak Konut’un gayrimenkul sertifikası modeli, konut sektöründe hem finansman hem de erişilebilirlik açısından önemli bir adım. Doğru uygulandığında, Türkiye’de konut sahibi olma hayalini herkes için biraz daha gerçek kılabilir.
