Anayasa Mahkemesi, hisseli arsa, tarla ve konutlarda önalım hakkının kullanılmasına ilişkin önemli bir düzenlemeyi iptal etti. Taşınmaz payının rayiç bedel üzerinden belirlenmesini öngören hükmü Anayasa'ya aykırı bulan yüksek mahkemenin kararı, 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek.
Anayasa Mahkemesi (AYM), milyonlarca taşınmaz sahibini ilgilendiren önalım (şufa) hakkına ilişkin dikkat çeken bir karara imza attı. Hisseli taşınmazlarda payını satmak isteyen kişiler ile diğer hissedarlar arasındaki alım sürecini düzenleyen Türk Medeni Kanunu'nun 734'üncü maddesindeki bazı hükümler iptal edildi.
16 Temmuz 2026 tarihinde alınan karar, 6 Kasım 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlandı.
Hisseli tapularda önalım hakkı nedir?
Önalım hakkı, bir taşınmazın hissedarlarından birinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer hissedarlara, belirli yasal şartlarla söz konusu payı öncelikli olarak satın alma imkanı tanıyor.
Özellikle miras yoluyla paylaşılan arsalar, tarım arazileri ve ortak mülkiyete konu konutlarda kullanılan bu hak, hissedarların taşınmaza dışarıdan ortak girmesini önleyebilmesine imkan sağlıyor.
Rayiç bedel düzenlemesi neden iptal edildi?
2025 yılında yapılan kanun değişikliğiyle önalım davalarında taşınmaz payının bedelinin hakim tarafından belirlenen rayiç değer üzerinden hesaplanması öngörülmüştü.
Anayasa Mahkemesi, bu yöntemin alıcı ve satıcının üzerinde anlaştığı satış bedelinden farklı sonuçlar doğurabileceğine dikkat çekti.
Yüksek mahkeme, söz konusu düzenlemenin tarafların mülkiyet hakları arasındaki adil dengeyi sağlayamadığına hükmederek iptal kararı verdi.
Karar kapsamında yalnızca "rayiç bedeli" ifadesi değil, "gecikmeksizin" ve "kesin süre" ifadeleri ile ilgili fıkranın kalan hükümleri de iptal edildi. Ayrıca düzenlemenin daha önce açılmış davalarda uygulanmasını öngören geçici hüküm de iptal kapsamına alındı.
Karar ne zaman yürürlüğe girecek?
Anayasa Mahkemesi, iptal kararının hemen uygulanmasının hukuki boşluğa neden olabileceğini değerlendirerek yürürlük tarihini dokuz ay erteledi.
Buna göre karar, 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek. Bu tarihe kadar mevcut düzenlemeler uygulanmaya devam edecek.
Hissedarların önalım hakkı kaldırıldı mı?
Karar, hissedarların önalım hakkını tamamen ortadan kaldırmıyor. Türk Medeni Kanunu'nun 732'nci maddesinde düzenlenen önalım hakkı geçerliliğini koruyor.
İptal kararı, bu hakkın kullanılması sırasında ödenecek bedelin belirlenmesine ilişkin hükümleri etkiliyor.
Öte yandan karar, eski satış bedeli sisteminin otomatik olarak yeniden yürürlüğe girdiği anlamına gelmiyor. Yeni bedel hesaplama yönteminin nasıl düzenleneceği konusunda Türkiye Büyük Millet Meclisinin 6 Ağustos 2027'ye kadar yasal değişiklik yapması mümkün.
Bu nedenle hisseli arsa, tarla veya konut satın almayı planlayanlar ile devam eden önalım davası bulunan hissedarların yeni yasal düzenlemeleri takip etmesi önem taşıyor.
