Türkiye’de son yıllarda giderek belirginleşen barınma sorunu, konut piyasasına ilişkin dar ve yüzeysel açıklamaların ötesine geçilmesini zorunlu kılan yapısal bir nitelik kazanmıştır. Konut krizi, yalnızca fiyat artışları ya da dönemsel arz-talep dengesizlikleriyle açıklanabilecek bir olgu değildir. Aksine, gelir dağılımındaki bozulma, sosyal konut politikalarının zayıflaması, kamunun düzenleyici kapasitesinin gerilemesiyle doğrudan ilişkilidir. Bu çerçevede barınma sorunu, günümüzde kent yoksulluğunu derinleştiren, toplumsal eşitsizlikleri keskinleştiren ve sosyal politika alanındaki kırılganlıkları görünür kılan temel meselelerden biri haline gelmiştir.
Boş Konutlar Sorunu
Mevcut veriler Türkiye’de yaşanan konut krizinin yaygın biçimde dile getirildiği gibi bir konut arzı yetersizliğinden kaynaklanmadığını açık biçimde ortaya koymaktadır. Resmi istatistikler, sektör raporları ve akademik çalışmalar, ülkemizde toplam 36 milyon konuttan yaklaşık sekiz buçuk milyonunun boş durumda bulunduğunu göstermektedir. Bu veri, konut krizinin nicelikten ziyade erişim ve dağılım sorunu olduğunu ortaya koymaktadır. Başka bir ifadeyle, Türkiye’de yeterli sayıda konut bulunmaktadır, ancak bu konutların önemli bir bölümü, hane halklarının gelir düzeyleriyle uyumlu değildir ya da spekülatif beklentiler nedeniyle fiilen kullanım dışı tutulmaktadır. Boş konutlar, ayrıca, yüksek kira fiyatlarına, ekonomik verimsizliğe ve vergi kaybına yol açmaktadır.
Bu erişim sorununun temel belirleyicilerinden biri, son yıllarda belirgin biçimde derinleşen gelir dağılımı eşitsizliğidir. Reel ücretlerin yüksek enflasyon karşısında erimesi, özellikle dar ve orta gelirli hane halkının konuta erişimini ciddi ölçüde sınırlandırmıştır. Buna karşılık, konut fiyatları ve kira bedelleri genel fiyat artışlarının ve hane halkı gelirlerindeki artışın çok üzerinde bir hızla yükselmiştir. Bu durum, konut piyasasının finansallaşmasına işaret etmekte ve piyasanın toplumsal ihtiyaçlardan kopmasına neden olmaktadır.
Epidemik Konutsuzlaşma
Konut sahipliği oranlarındaki değişim, bu yapısal dönüşümün toplumsal etkilerini daha görünür kılmaktadır. TÜİK verileri üzerinden yapılan analizler, konut sahipliğinin özellikle alt gelir gruplarında belirgin biçimde gerilediğini ortaya koymaktadır. Yoksul haneler açısından yaklaşık yüzde 12’lik bir kayıp yaşanırken, orta gelir gruplarında yüzde 2,3’lük bir düşüş gözlenmektedir. Daha da dikkat çekici olan, yüksek gelir gruplarında dahi konut sahipliğinin yaklaşık yüzde 4 oranında gerilemiş olmasıdır. Bu bulgular, konut krizinin yalnızca düşük gelirli kesimleri değil, orta sınıfı da kapsayan bir kırılganlık alanına dönüştüğünü göstermektedir. Bu alanda, çalışmalarından yararlandığım Doç. Dr. Melih Yeşilbağ’ın çalışmaları konut piyasasındaki dönüşümün sosyolojik ve ekonomik boyutlarını birarada ayrıntılı biçimde analiz etmesi bakımından literatürde önemli bir yere sahiptir.
Dünyada Konut Krizi
Ülkemizdeki kadar sarsıcı boyutlarda olmasa da, konut krizi birçok ülkede yaşanmaktadır. Yüksek enflasyon ve artan mortgage faizleri nedeniyle Almanya ve İngiltere gibi bazı ülkelerde, pandemi sonrasında konut fiyatlarında alışılmamış yükselişler yaşanmaktadır. Uluslararası karşılaştırmalar Türkiye’deki konut piyasasının bu yönüyle istisnai bir konuma yerleştiğini göstermektedir. OECD verilerine göre konut fiyat endeksi birçok ülkede 100’e–116 bandında seyrederken, Türkiye’de bu endeksin 100’e-213 seviyesine yükselmiş olması, konut fiyatları ile hane halkı gelirleri arasındaki ilişkinin koptuğunu ortaya koymaktadır. Bu tür ayrışmalar genellikle konutun yatırım aracı olarak yoğun biçimde talep gördüğü, ancak kamu düzenlemelerinin yetersiz kaldığı ekonomilerde gözlemlenmektedir. Türkiye örneği de bu çerçevede değerlendirilebilir.
Krizin Temel Sebepleri
Türkiye’de barınma sorununun bu noktaya gelmesinde, sosyal konut politikalarının ve kooperatifçilik modelinin zaman içinde zayıflaması belirleyici olmuştur. Geçmişte dar ve orta gelirli haneler için erişilebilir konut üretiminde önemli bir rol üstlenen konut kooperatifleri, kamusal destek mekanizmalarının geri çekilmesiyle işlevsizleşmiştir. Bu boşluğun TOKİ aracılığıyla doldurulacağı varsayılmıştır. Ancak uygulamada TOKİ’nin üretim pratiği giderek sosyal konut ihtiyacından uzaklaşmış, kurumun kaynakları büyük ölçüde lüks konut projelerine ve resmi hizmet yapılarının inşasına yönelmiştir. Buna ek olarak, son yıllarda TOKİ tarafından üretilen konutlarda yapı kalitesi ve kullanılan malzemelere ilişkin eleştiriler konut politikasının yalnızca nicel hedeflerle değerlendirilmesinin yetersizliğini göstermektedir.
Bu bağlamda, konut krizine yönelik olarak dile getirilen yüksek sayılı üretim hedeflerinin sınırlı bir çözüm kapasitesine sahip olduğu görülmektedir. İnşaat maliyetlerinin çok yüksek olduğu, arsa fiyatlarının spekülatif baskı altında olduğu ve finansmana erişimin zorlaştığı bir ekonomik ortamda, ‘5 yılda 500 bin Konut’ gibi hedeflerin sorunun temel dinamiklerine temas etmediği açıktır. Bilimsel çalışmalar, barınma sorunlarının yalnızca arz artırımıyla çözülemeyeceğini, gelir yapısı ve düzenleyici çerçeve birlikte ele alınmadan kalıcı bir iyileşmenin mümkün olmadığını ortaya koymaktadır.
Krizin Toplumsal Sonuçları
Barınma krizinin toplumsal sonuçları giderek daha görünür hale gelmektedir. 2026 yılı için asgari ücretin yaklaşık 28.000 TL düzeyinde öngörüldüğü, buna karşılık yoksulluk sınırının 90.000 TL’yi aştığı bir ekonomik yapı içinde, özellikle büyük kentlerde kira harcamalarının hane bütçeleri üzerindeki baskısı artmaktadır. Bu durum, kent yoksulluğunu derinleştirmekte ve barınma güvencesizliğini yaygınlaştırmaktadır. Son dönemde Ankara Şehirlerarası Otobüs Terminali’nde barınacak yeri olmayan yurttaşlarımızın kamusal alanlarda gecelemek zorunda kalması, sorunun istisnai değil, yapısal bir nitelik kazandığını göstermektedir.
Konut krizinin demografik ve toplumsal etkileri de dikkate değerdir. Barınma maliyetlerindeki artış, evlilik kararlarını erteleyen ya da tamamen ortadan kaldıran önemli bir faktör haline gelmiştir. Aynı zamanda mevcut haneler üzerindeki ekonomik baskı, boşanmaların artmasına, bu da konut ihtiyacının artmasına sebep olmaktadır. Bu yönüyle barınma sorunu, yalnızca mekansal değil, toplumsal yeniden üretimi etkileyen bir yapısal sorun olarak ele alınmalıdır.
Sonuç olarak, Türkiye’de konut krizi arz yönlü ve piyasa merkezli yaklaşımlarla çözülebilecek bir sorun değildir. Kamunun düzenleyici rolünü güçlendiren, piyasayı toplumsal fayda doğrultusunda dengeleyen ve gelir dağılımını gözeten bütüncül bir yaklaşım gerekmektedir. Konutun yeniden temel bir ihtiyaç olarak ele alınması, bu çerçevenin kaçınılmaz başlangıç noktasıdır.
Krizin Çözümü
Çözüm perspektifi açısından bakıldığında, Türkiye’deki boş konut stokunun bir bölümünün hukuki ve kurumsal düzenlemeler yoluyla makul bedellerle kiralama sistemine dahil edilmesi, kısa vadede önemli bir rahatlama potansiyeli taşımaktadır. Mülkiyet hakkını zedelemeden, ancak konutun uzun süre boş tutulmasını teşvik etmeyen düzenleyici araçlar geliştirmek mümkündür. Bununla birlikte, barınma sorununun kalıcı çözümü, hane halkı gelirlerini artıracak üretime ve istihdama dayalı makroekonomik politikaların uygulanmasını gerektirmektedir. Üretime, istihdama ve alım gücünü artırmaya dayalı bir ekonomik yapı oluşturulmadan, konut politikalarının etkisi sınırlı kalacaktır. Bu nedenle barınma sorunu, sosyal politika ile makroekonomik tercihlerin kesişim noktasında ele alınmalıdır.