Yapı ruhsatı değişikliğinde taşınmazlara uygulanacak KDV oranı

0
34

Yapımı devam eden inşaatların yapı ruhsatlarının tadil yani yenilenmesi, değiştirilmesi yapılabilmektedir.

Tadilatın genelde bir zorunluluktan ileri ya da süre uzatma şeklinde olabilir.
PLANLI ALANLAR TIP İMAR YÖNETMELİĞİ HÜKÜMLERİ
Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 61,62 ve 63 ncü maddelerinde imar tadilatları ile ilgili hükümler aşağıda özetlenmiştir:
‘’- Mevcut yapının yürürlükteki tüm mevzuat hükümlerine aykırı olmaması şartı ile imar planı, bu Yönetmelik hükümleri ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak esaslı tamir ve tadili yapılabileceği,
İlave esaslı tamir ve tadil yapılabilmesi için ruhsat alınması zorunlu olduğu,
Yapı ruhsatı alınmış inşaatlarda yapılacak ruhsata tabi ilave ve esaslı tadilatlarda, ilgili idarece proje müelliflerinin uygun görüşü aranacağı,
Yapı ruhsatı alınmış olan yeni inşaat, ilave ve esaslı tadillerde, sonradan değişiklik yapılması istendiğinde mimari projenin yeniden tanzim edilmesi gerektiği,
Bu değişiklik yapının statik ve tesisat esaslarında da değişiklik yapılmasını gerektirdiği takdirde istenen belgelerde de gerekli değişiklik yapılacağı,
Projenin üzerinde ayrıca tadilat projesi gerektirmeyen basit düzeltmeler, proje müellifinin bilgisi dahilinde bütün nüshalarda yapılarak, Belediyece mühürlenip imzalanacağı,
İlave ve tadilat projeleri 5 takım olarak düzenleneceği,’’Yönetmelikte maddeler halinde sıralanmıştır.
Gelir İdaresi Başkanlığı yapımı devam eden bir yapının yapı ruhsatının tadili ile katma değer vergisi oranının uygulanması ile ilgili bir özelge (Büyük Mükellefler Vergi Dairesi Başkanlığı’nın 30.052017 tarih ve 64597866-130-10042 sayılı özelgesi) üzerinde duracağız.
Özelge talep formunda yapımı devam eden inşaatın 2016 yılında yapı ruhsatının alındığı ve söz konusu yapı ruhsatının 2017 yılı içerisinde tadil edildiği belirtilerek, net alanı 150 m² den küçük konutların tesliminde uygulanması gereken katma değer vergisi oranının tespitinde 2016 oranlarının mi yoksa 2017 değişen oranlarının mi uygulanacağı konusunda duraksamaya varılmıştır.
Konu ile ilgili olarak tayin edilen özelge aşağıdaki gibidir:
‘’2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı (BKK) hükümlerinin mi, yoksa 2017/9759 sayılı BKK hükümlerinin mi esas alınması gerektiği konusunda Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.
KDV oranları, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 28 inci maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak yayımlanan 2007/13033 sayılı BKK eki (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 1, (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 8, listelerde yer almayan vergiye tabi işlemler için % 18 olarak tespit edilmiştir.
Söz konusu BKK eki (I) sayılı listenin 11 inci sırasında, net alanı 150 m² ye kadar konut teslimlerinde % 1 oranında KDV uygulanacağı belirtilmiştir. Ancak aynı Kararın 1 inci maddesinin altıncı fıkrasında; net alanı 150 m² ye kadar konutlardan 5216 sayılı Kanun kapsamındaki büyükşehirlerde lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılanlar için üzerine yapıldığı arsanın birim m² vergi değerine bağlı olarak % 18 veya % 8 vergi oranı uygulanacağı hükmüne yer verilmiş ve 2017/9759 sayılı BKK ile yapı ruhsatı 1/1/2017 tarihinden (bu tarih dahil) sonra alınan konut inşaatı projeleriyle kamu kurum ve kuruluşlarıyla bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1/1/2017 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projeleri için arsanın birim m² vergi değerleri güncellenmiştir.
Ayrıca, 2007/13033 sayılı BKK’nın geçici 2 nci maddesi gereğince, % 18 vergi oranına tabi konutların, 30/9/2017 tarihine kadar (bu tarih dahil) teslimlerinde % 8 vergi oranı uygulanacaktır.
Buna göre, özelge talep formunuza konu Şirketiniz tarafından yapımı devam eden inşaatlarınıza ilişkin olarak, 2017/9759 sayılı BKK’nın yürürlük tarihi olan 3/2/2017 tarihinden önce (9/9/2016 tarihinde) alındığı belirtilen yapı ruhsatında sonradan tadilat yapılsa dahi, bu yapı ruhsatı kapsamında yapılacak 150 m² den küçük konutların tesliminde, 2007/13033 sayılı BKK’nın geçici 2 nci maddesi de dikkate alınmak suretiyle 1/1/2013 tarihinde yürürlüğe giren 2012/4116 sayılı BKK hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.’’ Şeklinde özelge tayin edilmiştir.
DÖNEMLER İTİBARİYLE KONUTLARA UYGULANACAK KDV ORANLARI
Katma değer vergisi oranları aşağıda sayılan hallere göre farklılıklar gösterir. Yeni uygulama için arsa metrekare değer büyüklüğü esas alınarak oran tespit edilmektedir.
Konut teslimlerine ilişkin muhtelif tarihlerde yayınlanan ve halen yürürlükte bulunan Bakanlar Kurulu Karar’larını aşağıda yalın ve anlaşılabilir hale getirerek açıklamaya çalışalım:
A- YAPI RUHSATI 01.01.2013 TARİHİNDEN ÖNCE ALINAN KONUT TESLİMLERİ :
1- Net alanı 150 m2 ye kadar (150 m2 dahil) olan konutların tesliminde KDV oranı % 1.
2- Net alanı 150 m2 den büyük olan konutların tesliminde KDV oranı % 18.
(Bu oran 30/09/2017 tarihine kadar yapılan teslimlerde geçici olarak % 8 uygulandı.)
B- YAPI RUHSATI 01/01/2013 – 31/12/2016 TARİHLERİ ARASINDA ALINAN KONUT TESLİMLERİ:
Yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine inşaat yapılan arsanın Emlak Vergisine esas arsa birim m2 vergi değerine bakılır.
a- Bu değer 499 TL ‘yı aşmıyorsa , bu durumda, net alanı 150 m2 ye kadar (150 m2 dahil) olan konutların tesliminde Kdv oranı % 1.
b- Bu değer 500 TL – 999 TL arasında ise , bu durumda, net alanı 150 m2 ye kadar (150 m2 dahil) olan konutların tesliminde Kdv oranı % 8.
c- Bu değer 1.000 TL ve üzerinde ise , bu durumda, Net alanı 150 m2 ye kadar (150 m2 dahil) olan konutların tesliminde Kdv oranı % 18.
Net alanı 150 m2 den büyük konutların tesliminde, Emlak Vergisine esas arsa birim m2 vergi değeri ne olursa olsun Kdv oranı % 18
(Bu oran 30/09/2017 tarihine kadar yapılan teslimlerde geçici olarak % 8 uygulandı.)
C- YAPI RUHSATI 01/01/2017 TARİHİNDEN SONRA ALINAN KONUT TESLİMLERİ:
Yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine inşaat yapılan arsanın Emlak Vergisine esas arsa birim m2 vergi değerine bakılır.
a- Bu değer 999 TL ‘yı aşmıyorsa , bu durumda, net alanı 150 m2 ye kadar (150 m2 dahil) olan konutların tesliminde Kdv oranı % 1.
b- Bu değer 1.000 TL –2.000 TL arasında ise , bu durumda, net alanı 150 m2 ye kadar (150 m2 dahil) olan konutların tesliminde Kdv oranı % 8.
c- Bu değer 2.000 TL ‘nın üzerinde ise , bu durumda, net alanı 150 m2 ye kadar (150 m2 dahil) olan konutların tesliminde Kdv oranı % 18.
(Bu oran 30/09/2017 tarihine kadar yapılan teslimlerde geçici olarak % 8 uygulandı.)
Net alanı 150 m2 den büyük konutların tesliminde, Emlak Vergisine esas arsa birim m2 vergi değeri ne olursa olsun Kdv oranı % 18.
(Bu oran 30/09/2017 tarihine kadar yapılan teslimlerde geçici olarak % 8 uygulandı.)
D- KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA YAPILAN İNŞAATLARDA
Kentsel dönüşüm kapsamında alınan ruhsatlar üzerine inşa edilen 150 m2’ye kadar konutların ruhsatının alış tarihi, emlak vergisine esas arsa birim metre kare vergi değerinin uygulanacak katma değer vergisine bir etkisi yoktur. Net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimleri %1 oranında katma değer vergisine tabidir.
Net alanı 150 m2 den büyük olan konutların tesliminde ise, katma değer vergisi oranı yüzde 18’dir.
(Bu oran 30/09/2017 tarihine kadar yapılan teslimlerde geçici olarak % 8 uygulandı.)