Belediyelerin emlak vergilerini yüksek oranlara çıkarması, sektörde satışlara ve kira gelirlerine büyük darbe vuracak.

Belediyelerce “takdir edilen” emlak vergisi, o emlakın bir zaman dilimdeki değerini (rayiç değeri) belirliyor. Satış, kiralama, tapu harcı, değer artış kazancı gibi vergiye tabi konularda ve gelir beyanlarında bu tutar esas alınıyor.

Şöyle örnekleyelim: Sizin 100 bin liralık konutunuzun emlak vergisi yüzde yüz arttı. Buna göre konutun değeri en az 200 bin lira olacaktır. Ödeyeceğiniz yıllık vergi (emlakın cinsine ve belediyesine göre değişmekle beraber yıllık ortalama) en az 2 bin liraya yükselecektir.
Konutunuzu satmak istediğinizde tapu daireleri, belediyeye ödediğiniz “emlak vergisi borcu yoktur” yazısı ile birlikte rayiç bedele bakar. Siz rayiç bedelin altında bir tutarda satış yapsanız bile esas olarak bu rakam üzerinden işlem yapılır ve satış gerçekleşir. Satış tutarını, rayiç bedelin altında beyan ederseniz, bir sürü vergi yaptırımları ve cezaları var. Rayiç bedelin üzerinde veya gerçek satış tutarından satarsanız buna göre vergi ödemek zorundasınız.

Emlak vergisine göre değeri 100 bin lira olan bir konutunuzu 300 bine sattınız. Vergi beyanlarında 100 bin liradan satış yapılmış gösterdiniz. Geri kalan 200 bin lirayı ya elden alacaksınız, ya da özenle banka kayıtlarına sokmayacaksınız. Yapılacak herhangi bir incelemede “yüz bin liraya ev satmışınız, nereden geri kalan 200 bin lira?” derlerse, işiniz zor. Cezalar, pişmanlıklar uğraşıp durursunuz, sattığınıza, satacağınıza da pişman olursunuz. Dahası alıcı, banka kredisi ile alım yapıyorsa ve siz de o kredi tutarının altında satış beyan ederseniz, tam yandınız.

Gelelim işin kiralama yönüne: Yasalara göre yıllık kira gelir beyanı, emlâk değerinin yüzde beşinin altında olamıyor. Buna “emsal kira bedeli” deniliyor. Örneğin emlak vergisi 300 bin lira olan bir konutu isterseniz bedava kiraya verin, kira beyan edeceksiniz ve bu tutar, yıllık 15 bin liradan az olamayacak.
Bu durumda bu konut, 600 bin liraya yükselince, kira geliriniz de en az 30 bin lira olarak hesaplanacaktır. Buna göre, bugün bin 250 lira kira sağladığınız konuttan, yıllık 15 bin lira kira alırken, geri kalan 15 bin liranın da vergisini ödemek zorundasınız ki; bu da kaba hesapla en az bir aylık kira geliri demektir. Kira gelirini de, eğer özel hüküm yoksa en fazla enflasyon oranında artırabileceğinize göre, bu tutarı cebinizden ödeyeceksiniz. Ya da aylık 2 bin 500 lira ödeyecek yeni kiracı bulacaksınız.

Genele bakınca, yılın ikinci yarısından itibaren ekonominin lokomotifi olan otomobil gibi konut satışlarında da gerileme bekleniyor. Haziran ayındaki konut satışları yüzde 8 daraldı. Bankalardan konut kredisi talebi de hızla düşüyor. Bu tabloya yüksek oranlı emlak vergisi artışları da eklenirse emlak piyasası durma noktasına gelir, bu da yüzlerce sektörün durmasına hatta çökmesine neden olabilir.
Sonuçta belediyelerin yaptığı bu artışların ekonomiye, günlük hayata getireceği olumsuzlukları gözden geçirmek gerekir. Vatandaşı mahkemelere göndererek, “sorununu çöz” demek, hükümetin “insanı yaşat ki devlet yaşasın” politikasıyla hiç ama hiç uyuşmuyor.